Ethik Kodex für Immobilienmakler in Venezuela
CODIGO DE ETICA PROFESIONAL DEL CORREDOR INMOBILIARIO
INTRODUCCION
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela, con el fin de seguir
liderando el desarrollo sustentable del sector, ha decidido
instrumentar LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES PARA
EJERCER EL CORRETAJE INMOBILIARIO que pueda fomentar
el ambiente regulatorio de las actividades de nuestro sector,
creando las medidas que incidan en eliminar las prácticas, que
puedan perjudicar a la sociedad o que puedan desacreditar o
deshonrar la profesión inmobiliaria.
El mismo persigue ser el órgano que norme a su vez la
conducta de sus afiliados y la cooperación con otros
profesionales inmobiliarios, en pos de desarrollar la mejor
calidad de servicio para satisfacer las necesidades del
mercado.
El profesional inmobiliario del corretaje es la persona que
media, tramita, informa o aconseja en las siguientes
operaciones:
1. Compra, ventas, permutas o aportes de toda clase de
inmuebles.
2. Créditos y/o prestamos hipotecarios en general.
3. Arrendamientos y administración de inmuebles en
general.
4. Tramitación, promoción y organización de asociaciones
civiles, cooperativas inmobiliarias o entidades
inmobiliarias similares.
5. Avalúo, peritajes, estudios de mercado inmobiliarios,
estudios de factibilidad inmobiliaria.
PREAMBULO
La razón de ser de la profesión inmobiliaria es el servicio, y el
propósito de este código debe ser asegurar que se cumpla con
este objetivo, este interés impone obligaciones que van mas
allá de las actividades comerciales ordinarias, es un deber
patriótico para lo cual los profesionales inmobiliarios deben
prepararse diligentemente.
Es un deber de los profesionales inmobiliarios hacer los
esfuerzos por obtener la representación en exclusiva de sus
clientes, deben mantenerse informados y capacitados en
relación con los asuntos pertinentes al mundo de los bienes
raíces, deberán dar pruebas de discreción moderación con
objeto de no comprometer su propia reputación y la de sus
colegas a su vez velarán porque las transacciones se
convengan en el precio justo que el mercado este dispuesto
aceptar.
En las relaciones con sus colegas los profesionales
inmobiliarios respetaran los principios de leal competencia y
cortesía, y estarán comprometidos en elevar el nivel de la
profesión.
El presente código comprende:
6. Relaciones con el público.
7. Relaciones con los clientes.
8. Relaciones con los colegas.
9. Relaciones con la institución.
10. Dispociones finales.
RELACIONES CON EL PUBLICO
Artículo
1
Debe instruirse en bienes raíces.
Es deber primordial de todo profesional inmobiliario el
instruirse dentro de su especialidad: Bienes Raíces.
Es, por tanto, obligación del buen profesional
inmobiliario el estar al día de todo lo relacionado con
su campo de acción, informándose de los cambios que
puedan afectar la propiedad inmobiliaria no solo
dentro de su ciudad sino de la nación en general. Con
los conocimientos que adquiera estará en aptitud de
contribuir hacia la opinión pública cuando se trate de
materia impositiva, legislación, mejor aprovechamiento
de la tierra, planificación y demás aspectos
relacionados con los bienes raíces.
Artículo
2
Debe estar al tanto de las condiciones del mercado.
El profesional inmobiliario tiene la obligación de estar
al tanto de las condiciones del mercado de bienes
raíces, pues entre otras, ocupa el primer lugar en
función orientadora del cliente sobre el valor justo de
la propiedad inmobiliaria.
Artículo
3
Debe proteger al cliente contra fraudes o abusos.
Es función importantísima de los profesionales
inmobiliarios, la protección del cliente contra fraudes o
abusos en el campo de los bienes raíces. En
consecuencia, tiene él deber de ayudar a prevenir
cualquier acción dañina al público, así como cualquier
acto que ataque a la dignidad e integridad de la
profesión inmobiliaria.
Si la práctica de tales actos proviniese de algún
miembro de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, es
deber de quien de tal cosa se enterase el rendir las
pruebas necesarias al Tribunal Disciplinario de la
Cámara con el fin de que, de acuerdo con los estatutos
de la misma, se proceda a la sanción del infractor de
esto LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES PARA
EJERCER EL CORRETAJE INMOBILIARIO.
Artículo
4
Debe conocer la propiedad antes de aceptarla.
Al aceptar una propiedad para su administración o
venta, el profesional inmobiliario deberá conocerla
antes de administrarla u ofrecerla en el mercado con el
objeto de evitar cualquier error para con su cliente,
exageración de cualidades del bien ofrecido o ocultar
sus defectos de informe sobre el mismo ya que la
veracidad en sus tratos deberá ser la directriz de las
acciones del profesional inmobiliario.
Artículo
5
No deberá realizar operaciones en que se lesionen
intereses.
El profesional inmobiliario no deberá realizar
operaciones en las que, por cualquier causa, se
lesionen los intereses de alguno de los contratantes, o
de un tercero, o de algún colega profesional
inmobiliario, entendiéndose como lesión cuando se
procede de mala fe, con engaños, ocultamientos, etc.,
es decir, cuando se actúe con falta de honradez
comprobada, no debe ejercer las funciones de
consejero jurídico y debe recomendar la intervención
de un abogado cuando los intereses de una u otra
parte lo exijan.
Artículo
6
No debe contribuir a asentar datos falsos en
escrituras.
El profesional inmobiliario no debe contribuir a asentar
datos falsos en escrituras u otros instrumentos
públicos, ni a falsear declaraciones ante cualquier
autoridad. La integridad en todos sus actos será la
pauta del actuar profesionalmente y dentro del
régimen del estado de derecho para con sus clientes,
respondiendo así a la confianza en él depositada.
Artículo
7
Deberá ser cuidadoso de la veracidad en los anuncios.
El profesional inmobiliario, al usar cualquiera de los
métodos de publicidad, deberá ser muy cuidadoso de
la veracidad de los datos que en el anuncio aparezcan,
ya que el método elegido deberá presentar y reflejar la
realidad exacta y por ningún concepto deformarla.
Artículo
8
Hará que consten por escrito todos los datos,
promesas y convenios.
El profesional inmobiliario, para protección de las
partes que intervengan en una operación, hará que
consten por escrito todos los mandatos, de exclusiva,
reserva, y convenios relacionados con cada operación
que asesore. En los documentos relativos se
consignará el acuerdo exacto al que lleguen los
interesados quienes firmarán de conformidad
conservando cada uno un tanto y quedando otro en
poder del profesional inmobiliario para su constancia y
archivo.
RELACIONES CON LOS CLIENTES
Artículo 9
Tiene el compromiso de promover y proteger los
intereses del cliente.
El aceptar cualquier negocio de un cliente lleva
involucrado en la conciencia del profesional
inmobiliario el compromiso de promover y proteger los
intereses del mismo. Esta es una obligación de lealtad
para con quien le ha confiado algún negocio. Este
deber que es de capital importancia implica en sí
mismo la necesidad de obrar con absoluta justicia y
honradez para con todas las partes interesadas.
Artículo
10
Debe informar a su clientela con absoluta veracidad.
En la garantía de los intereses que han sido puestos en
manos del profesional inmobiliario, éstos deberán
informar a su clientela con absoluta veracidad sobre
las:
1. Cualidades y defectos del inmueble que se le
propone o del que desee.
2. De la facilidad o dificultad de realizar la operación
inmobiliaria.
3. En general de todas las circunstancias que
puedan estar relacionado al negocio que se le ha
encomendado. Asimismo el profesional
inmobiliario jamás deberá oponerse a que alguna
de las partes interesadas en la transacción
consulten con un abogado, notario, registrador u
otros profesionales sobre:
1. Los problemas que atañen a la propiedad.
2. Las restricciones o limitaciones que puedan
pesar sobre la misma.
3. Las afectaciones, etc., que pudieran limitar
el uso o goce del bien sobre el que se
muestre interés.
4. Si su estabilidad estructural es correcta.
5. Si los materiales usados en la construcción
son los indicados.
En general, el profesional inmobiliario brindará
facilidades a todos aquellos técnicos en distintas
materias que la clientela desee consultar en una
operación sobre de bienes inmuebles.
Sin embargo, los Inmobiliarios no estarán obligados a
descubrir defectos latentes en la propiedad, ni
asesorar en áreas fuera del alcance de su
conocimiento inmobiliario, o a revelar hechos que son
confidenciales de acuerdo al alcance de las
obligaciones de mandatario que les deben a sus
clientes directos.
Este artículo no impone al Inmobiliario la obligación de
experticia en otras disciplinas profesionales o técnicas.
Artículo
11
Los honorarios deberán ser la justa compensación a su
trabajo.
Los honorarios que cobre el profesional inmobiliario
deberán ser la justa compensación a su trabajo y
conocimientos sobre la materia de acuerdo con la
costumbre que dicte el mercado.
Estos honorarios podrán calcularse con base en un
porcentaje sobre el monto de la contraprestación en el
caso de compraventa o arrendamiento, o sobre el
ingreso bruto o neto en caso de administración, o bien
como monto fijo en cualquier caso.
En ningún caso deberá cobrar un "sobreprecio", ya
que esta costumbre se considera como injusta
compensación en detrimento de los intereses, en
particular del cliente vendedor.
Si el profesional inmobiliario no presenta mas que una
de las partes no debe aceptar mas remuneración que
de esa parte salvo el conocimiento formal de todas las
partes interesadas.
Artículo
12
Adquirir para sí alguna propiedad que le ha sido
propuesta.
En caso de que el profesional inmobiliario se interese
por adquirir para sí o para su compañía alguna
propiedad que le ha sido propuesta para su venta por
algún cliente, deberá informarle de este deseo y
sugerirle que algún perito practique un avalúo del
inmueble en cuestión y sobre esa base. Si ambas
partes están de acuerdo, deberá realizarse la
operación.
Cuando vendan propiedades que le pertenecen o en las
que ellos tengan un interés, los Inmobiliarios deben
revelar su calidad de propietario o el interés que tenga
en la propiedad al comprador o al representante del
comprador.
Artículo
13
En una exclusiva, contrae el compromiso de trabajar
preferentemente.
Al otorgársele al profesional inmobiliario un mandato
de venta en exclusiva contrae con el cliente el
compromiso de trabajar diligentemente y hasta la
posible concreción este negocio. Por lo anterior el
profesional inmobiliario deberá instruir a su clientela
sobre las ventajas que para ambas partes representará
el otorgar dicha exclusividad. En la base de evitar
equívocos y desacuerdos para servir mejor al
mandante. Bien entendido debe quedar que el
mandatario en exclusiva debe tener una limitación en el
tiempo. El profesional inmobiliario cuidara que la
vigencia del mandato sea renovable ante el cliente en
el periodo de vigencia del mismo si es deseo del
cliente.
El profesional inmobiliario no debe proponer o
anunciar una propiedad para la que no tenga un
mandato.
Artículo
14
Si obtiene alguna rebaja al pagar por el cliente.
Cuando el profesional inmobiliario al efectuar un pago
por cuenta del cliente obtenga alguna rebaja o
descuento la bonificación quedará siempre en
beneficio del cliente.
A sí mismo cuando el profesional inmobiliario pudiera
obtener algún beneficio como resultado de recomendar
algún servicio o producto deberán indicárselo a su
cliente.
Artículo
15
Deberá guardar el Secreto Profesional.
El profesional inmobiliario será extraordinariamente
celoso en guardar del Secreto Profesional.
Por ningún motivo exteriorizará opiniones ni dará
datos por confidenciales que éstos sean sobre la
situación de sus clientes o sobre aquello que bajo la
más estricta relación profesional le hubiere confiado
su cliente.
Artículo
16
Para emitir un juicio sobre el valor de una propiedad.
Al emitir un juicio sobre el valor de una propiedad el
profesional inmobiliario deberá efectuar un análisis
cuidadoso de todos los factores que rodeen y puedan
afectar el negocio a tratar, no debe dar su opinión sin
un análisis completo y una interpretación cuidadosa y
amplia del conjunto de factores que condiciona el valor
de la propiedad.
Es de vital importancia que el profesional inmobiliario
entienda que su opinión es un servicio profesional. Y
como tal involucra serias responsabilidades con la
sociedad en general.
Jamás deberá emitir opiniones del valor de un bien en
el cual tenga interés presente o pueda tenerlo a menos
que esta circunstancia sea puesta en claro y delimitada
perfectamente ante el solicitante. Nunca deberá emitir
opinión sobre el valor de propiedades de las que no
tenga experiencia estando obligado en estos casos a
consultar a un especialista de la clase de propiedad en
cuestión. Todas las circunstancias que medien en
estos casos deberán ser revelados al cliente. En esas
condiciones el especialista solicitado debe estar
reconocido como tal y los limites de su investigación
deben quedar claramente definidos.
Artículo
17
Para anunciar una propiedad deberá pedir autorización
por escrito al propietario.
Para anunciar una propiedad el profesional inmobiliario
deberá pedir autorización del propietario por escrito.
Nunca anunciará el profesional inmobiliario
propiedades que no le hayan sido ofrecidas
directamente por el dueño ya que si la oferta proviene
de otro compañero deberá pedir autorización por
escrito a éste para utilizar cualquier medio de
propaganda sobre ese inmueble.
Artículo
18
Procurará que las ofertas que le hicieren obren por
escrito.
El profesional inmobiliario procurará que las ofertas
que le hicieren sobre las propiedades que tenga en
venta obren por escrito. En un lenguaje claro y
entendible y que exprese los términos, específicos,
condiciones, obligaciones y compromisos de las
partes. A la firma o iniciación de cada acuerdo se
deberá entregar una copia a cada parte.
Cuando se reciban mas de una oferta escrita respecto
de un inmueble que el propietario haya aceptado y se
recibe una oferta mejor al profesional inmobiliario este,
tendrá la obligación de mostrarlas al propietario,
cualquiera que estas fueren, con objeto de normar su
criterio y ponerle en condición de decidir sobre las
bases presentadas.
RELACIONES CON LOS COLEGAS
Artículo 19
No debe buscar ventajas sobre otros colegas.
El profesional inmobiliario no debe buscar ventajas
sobre otros compañeros y es su obligación compartir
con ellos el fruto adquirido a través de sus estudios,
capacitación y la práctica en las distintas
transacciones.
En este artículo induciremos a reconocer como
prácticas poco éticas:
El captar propiedades en forma personal o telefónica, a
clientes que han dado un mandato exclusivo a otro
colega, a través de un letrero inmobiliario, listado
múltiple, u otros servicio de información.
Correspondencia u otra forma de captación a
potenciales clientes que tienen la propiedad dada en
exclusividad a otro inmobiliario.
El profesional inmobiliario que tengan la
representación de inmueble y al ser consultado por un
colega se rehúsa a revelar la fecha de expiración del
contrato y la naturaleza de su mandato, el consultante
podrá contactar al cliente y solicitarle la información
requerida y pudiera tomar su representación si se
comprueba que ha expirado la representación anterior.
Cuando un cliente de un profesional inmobiliario
contacte a un colega acerca de crear una relación de
exclusividad para proveer el mismo tipo de servicio,
pueden negociar los términos de un contrato de
exclusividad a futuro y pueden ser efectivos una vez
concluya el contrato exclusivo anterior.
El hecho de que un cliente directo haya contratado a
un profesional inmobiliario como mandatario o en otra
relación de exclusividad en una o más transacciones
pasadas no impide que un colega traté de obtener
frutos futuros de ese cliente.
Antes de aceptar una representación en exclusiva, de
un cliente directo, el profesional inmobiliario debe
hacer razonables esfuerzos para determinar si el
cliente directo está sujeto a un contrato de
exclusividad vigente y valido y del mismo tipo de
servicio inmobiliario.
Cuando el profesional inmobiliario actué como
mandatario de compradores o inquilinos, el
mencionado profesional deberá revelar dicha relación
al vendedor o arrendador en el primer contacto que
este haga con el vendedor o arrendador y su relación
al cliente directo. Y deberán dar confirmación por
escrita de esta situación al vendedor o arrendador
antes de la firma de cualquier contrato de compra o
alquiler.
Lo mismo sucede si la propiedad no se encuentra
representada por ningún profesional inmobiliario, en
esta situación se pedirá la retribución económica del
vendedor propietario en el primer contacto de con
ellos.
Es de destacar que situación similar se hace valer
cuándo el profesional inmobiliario actúa como
mandante del vendedor o arrendador.
Toda negociación de una propiedad en exclusiva, con
compradores o inquilinos que estén sujetos a un
contrato de exclusividad serán hechas con el
mandatario o corredor del cliente directo y no con el
cliente directo a menos que no se tenga
consentimiento del mandatario o corredor del cliente
directo o a menos que estas negociaciones hayan sido
iniciadas por el cliente directo.
Los profesionales inmobiliarios no usarán información
que ellos obtengan de un colega que tiene la
representación de la propiedad ya sea por ofertas de
cooperación, que hayan recibida través de un servicio
de listado múltiple u otras fuentes autorizadas por el
corredor que representa la propiedad con el objeto de
crear una lista de propiedades a ser referidas a un
tercer corredor o para presentare a un candidato a
comprador o inquilino, a menos que su uso este
autorizado por el corredor que representa la propiedad.
Los profesionales inmobiliarios antes o después de
terminar una relación con una compañía de corretaje
inmobiliario no inducirán a clientes directos de esa
firma a cancelar contratos exclusivos entre ese cliente
directo y esa firma.
El profesional inmobiliario deberá aceptar la ayuda de
sus colegas cada vez esta redunde en el interés del
mandatario.
Artículo 20
Arbitraje de asuntos.
Si surgiere alguna dificultad entre dos Profesionales
Inmobiliarios pertenecientes a la Cámara Inmobiliaria
de Venezuela y/o a las Cámaras Inmobiliarias
Regionales adscritas a la Cámara Inmobiliaria de
Venezuela, el arbitraje del asunto deberá ser sometido
ante un tribunal compuesto por personas del Tribunal
Disciplinario de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela,
de acuerdo con los estatutos de la misma. El
profesional inmobiliario deberá someterse al fallo
emitido por el tribunal aludido.
Artículo 21
Acusado de prácticas fuera de ética.
Cuando el profesional inmobiliario esté acusado de
prácticas fuera de ética y no se sienta culpable deberá
voluntariamente presentar los hechos pertinentes al
Tribunal Disciplinario de la Cámara Inmobiliaria de
Venezuela. El que instruirá y resolverá el caso también
por escrito y en un breve plazo.
Artículo 22
Todo profesional inmobiliario, se abstendrá de
comentar sobre la actuación profesional de un colega.
El profesional inmobiliario se abstendrá de hacer
comentarios sobre la actuación en los negocios de un
colega. Si su opinión es oficialmente solicitada, esta
deberá ser dada con absoluto apego a la realidad con
cortesía y con integridad profesional.
Artículo 23
Deberá cooperar en el registro de ventas.
El profesional inmobiliario deberá cooperar con otros
Profesionales Inmobiliarios en el registro de ventas,
distribuyéndose las comisiones sobre las bases
convenidas. En caso de exclusiva de venta, el
profesional inmobiliario debe tratar con su compañero
profesional inmobiliario quien le dio la propiedad para
su venta y no con el propietario.
Artículo 24
Del reparto de las comisiones.
El reparto de las comisiones debe hacerse siempre
sobre bases fijadas por escrito al iniciar una relación
profesional entre los profesionales inmobiliarias.
Artículo 25
Con relación a la publicidad en exteriores.
Los anuncios en “venta”, “se alquila”,” se permuta”,
etc., fijados en una propiedad no debe ser aplicados
por más de un profesional inmobiliario.
Artículo 26
No solicitará los servicios del empleado de un colega,
sin el consentimiento de éste.
Un profesional inmobiliario no deberá solicitar los
servicios de un empleado de un colega, sin el
consentimiento y conocimiento del mencionado
colega.
Artículo 27
Deben ser leal a su organización local de bienes raíces.
En el mejor interés de la sociedad, de sus asociados y
de su propio negocio, el profesional inmobiliario debe
ser leal a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, a sus
compañeros y ser partícipe y proactivo en su trabajo.
RELACIONES CON LA INSTITUCION
Siendo La Cámara Inmobiliaria de Venezuela el Máximo
organismo gremial de los profesionales inmobiliarios estos
están en la obligación de prestar su más decidida colaboración
a todas las actividades qué patrocina dicha institución a tal
efecto deberán:
11. Asistir a todos los eventos, asambleas,
convenciones, seminarios, etc. que organice la Cámara
Inmobiliaria de Venezuela.
12. Ofrecerse a participar en organismos de la Cámara
Inmobiliaria de Venezuela, tales como Juntas Directivas,
Comités de trabajo, Comisiones Especiales etc.
13. Sugerir actividades que a su juicio contribuyan al
mejoramiento profesional de los colegas inmobiliarios.
14. Cumplir y hacer cumplir todas las tareas que los
organismos rectores les designen.
15. Vigilar el cumplimiento de este código de ética y
denunciar cívicamente sus violaciones.
16. Pagar sus cuotas y contribuciones especiales,
puntualmente.
DISPOSICIONES FINALES
Las normas y reglas aquí señaladas serán de obligada
aplicación en todo el territorio nacional.
Este código de ética será entregado a todos los afiliados
presentes y futuros de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela
quienes jurarán cumplirlos y hacerlos cumplir.
El Tribunal Disciplinario esta facultado para sancionar las
faltas de sus miembros de acuerdo a la gravedad de la misma
y al criterio ecuánime y ponderado del tribunal como sigue:
17. Faltas Leves: Amonestación por escrito al
profesional inmobiliario.
18. Faltas Graves: Expulsión de la Cámara con
participación a los medios de comunicación social